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湘西州地税局土地增值税清算政策宣传
http://www.xxnet.com.cn 时间:2014-04-17 9:53:23 湘西网

档次    级距                                                          税率    速算扣            税额计                         除系数            算公式

1       增值额未超过扣除项目金额50%的部分               30%     0                 增值额30%

2       增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分     40%     5%                增值额 40%-扣除项目金额5%

3       增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分    50%     15%               增值额50%-扣除项目金额15%

4       增值额超过扣除项目金额200%的部分                60%     35%               增值额60%-扣除项目金额35%

 

  编者按:土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的总收入减去准予扣除项目金额后的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征,今年是土地增值税开征的第20个年头。为保障纳税人清算的合法权利,帮助纳税人解决土地增值税征缴、清算方面可能出现的问题,湘西州地方税务局对土地增值税相关政策做了一番梳理,希望对纳税人自行清算有所帮助。

  

  一、什么是土地增值税?

  答:土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》),财政部于1995 年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

  二、土地增值税的纳税义务人都包括哪些?

  答:有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税义务人。

  三、土地增值税的计税依据和税率是如何规定的?

  答:土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

  土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时,首先要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为4个级次:即增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金领100%,未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分,并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。

  土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50%的部分,包括50%在内,均适用30%的税率。

  具体见下表:

  四、土地增值税的征收方式有哪两种?

  答:土地增值税的征收方式有两种:

  第一,查账征收。按销售收入减除法定扣除项目金额后,依四级超率累进税率征收。由于房地产开发周期长,一般实行先预征、后清算的办法。凡符合土地增值税清算条件的纳税人,应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕,然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估,据实征收。

  第二,核定征收。纳税人有下列情形之一的,实行核定征收:1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;3.虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;4.符合土地增值税项目清算条件,未按照规定的期限办理项目清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;5.申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  五、我省土地增值税预征率和核定征收率分为哪几档?

  答:(一)目前我省土地增值税预征率为:

  1、普通标准住宅1.5%;

  2、非普通标准住宅(含车库等)2%;

  3、别墅、写字楼、营业用房等3%;

  4、单纯转让土地使用权5%;

  5、对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅,又开发建造其他类型商品房的,其销售收入应分别核算,否则一律从高计税;同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。

  (二)目前我省土地增值税核定征收率为:

  1.普通标准住宅5%;

  2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%;

  3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅,又开发建造其他类型商品房的,其销售收入应分别核算,否则一律从高核定。

  4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的,或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的,不适用核定方式征收,应进行查账清算。

  六、什么是土地增值税清算?

  答:土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  七、土地增值税清算主体是谁?

  答:土地增值税清算的主体是纳税人,纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

  八、土地增值税的清算单位是什么?

  答:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅或其他类型房地产的,应分别计算增值额。

  九、纳税人应当自行进行土地增值税清算的条件有哪些?

  答:《土地增值税清算管理规程》第九条规定,符合下列情形之一的,应进行土地增值税的清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的。

  十、税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件有哪些?

  答:《土地增值税清算管理规程》第十条规定,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

  对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  十一、纳税人办理清算手续的期限是如何规定的?

  答:对于符合应清算条件,应当进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

  十二、纳税人的清算义务有哪些规定?

  答:纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。对应当进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

  十三、纳税人进行土地增值税清算时,对收入确认有哪些具体规定?

  答:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  十四、非直接销售和自用房地产的收入如何确定?

  答:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  十五、房地产开发项目计算土地增值税时允许扣除的项目有哪些?

  答:房地产开发企业在计算房地产开发项目土地增值税时允许的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  (四)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

  (五)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

  十六、土地增值税清算时,对扣除项目取得的凭证有哪些具体要求?

  答:房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据《土地增值税暂行条例》第六条及《实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

  十七、对房地产开发企业代收的费用是否计征土地增值税?

  答:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

  对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

  十八、土地增值税清算时,如何确定房地产开发费用的扣除金额?

  答:1、财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

  2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

  十九、全部使用自有资金,没有利息支出的,如何确定房地产开发费用?

  答:全部使用自有资金,没有利息支出的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

  二十、既有金融机构借款,又有其他借款的,如何确定房地产开发费用?

  答:房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%计算扣除”和“房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除”两种办法。

  二十一、扣除项目金额中的利息支出如何计算确定?

  答:1、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;

  2、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

  3、土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

  二十二、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费是否可以扣除?

  答:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

  二十三、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税是否可以扣除?

  答:房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

  二十四、发生拆迁安置的土地增值税如何计算?

  答:1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  2、开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  3、货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

  二十五、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额如何确定?

  答:房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

  二十六、房地产开发企业办理土地增值税清算申报时,应报送的清算资料有哪些?

  答:纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括:

  1、土地增值税清算表及其附表。

  2、房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

  3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

  4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  二十七、应按核定征收方式清算的条件有哪些?

  答:(一)在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

  (二)在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

  1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  3、虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  4、符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  5、申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  二十八、不适用核定征收方式的有哪些?

  答:对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的,或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的,不适用核定方式征收,应进行查账清算。

  二十九、企业自行清算后提出退税申请,对退税流程有哪些规定?

  答:企业自行清算提出申请退税的,应向主管税务机关填报《土地增值税清算退税审核表》。主管税务机关对退税企业进行清算审核和纳税评估,税管员在清算审核和纳税评估后确认应退税的,应在纳税人填报的《土地增值税清算退税审核表》上签具意见,报主管税务机关审批。对开发项目中既有普通标准住宅,又有其他类型商品房的,当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或部分暂不对外销售的,一律不办理退税手续,待开发项目全部销售完毕,全面清算审核后,再办理补(退)税手续。

  三十、房地产开发项目清算后,再销售清算时未转让的房地产应如何计算土地增值税?

  答:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

  三十一、纳税人申报缴纳土地增值税的期限是如何规定的?

  答:纳税人缴纳土地增值税,以季度为一个纳税期的,分别于3月、6月、9月、12月15日内向主管税务机关申报纳税;以月为一个纳税期的,于次月15日内向主管税务机关申报纳税。

  三十二、对清算补缴的土地增值税是否加收滞纳金?

  答:对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。

  纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

  三十三、关于以房地产进行投资、联营的土地增值税如何征收?

  答:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

  但是,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

  三十四、《土地增值税暂行条例》规定的税收优惠有哪些?

  答:有下列情形之一的,免征土地增值税:

  1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

  2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

  因国家建设需要依法征用、收回的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

  其中:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

  三十五、我省规定的普通标准住宅的标准是什么?

  答:按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》(湘政办发〔2005〕23号)的规定,享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

(稿源:湘西网-团结报)
(作者:)
(编辑:张珍)
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